本轮房价回升周期已经趋于尾声?

2018-05-27 21:46:53 43

社会科学院财经战略研究院于周五发布《中国住房市场月度分析报告》指出,4141个样本城市中,环比涨速在1%以下的达109个,32个城市环比略降。这表明本轮房价回升周期已趋于尾声。

报告认为,针对局部房地产热,地方政府应采取主动出击、露头就打的调控策略。从城市政策看,二线城市人才争夺力度加大,门籍门槛降低,从而引发投机炒房者钻政策的漏洞。

所以,此份报告还建议,一是要坚持房住不炒保持调控政策定力。二是要加大对市场游资的监测预警。三是二线城市在加入人才争夺战的同时,应事先采取预案应对可能随之而来的住房投机炒作。

而另一份数据也侧面印证了社科院的“本轮房价回升周期已近尾声”的观点。居民去杠杆效果初现,受持续的楼市调控影响按揭贷款增量,4月中长期贷款新增3543亿元,同比少增898亿元。

众所周知,本轮房地产上涨周期已经持续了三年多。早在2014年时,由于国内房地产持续低迷,各地房地产调控已有松绑迹象。而到了2015年初我国央行采取了宽松的货币政策,随后在当年的6月份中国股市发生了罕见的股灾,为了稳定经济增长,避免发生金融风险,新一轮房地产剌激政策又开始进行了。

特别是20153月,央行联合五部委发布楼市新政策,这就是著名的330新政。首套房公积金贷款首付最低下降至2成,而二套房首付下降至4成,个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。在多重政策利好剌激之下,深圳厦门等少数城市房地产率先复苏。

于是,先有一线城市开始疯涨,少数二线城市也紧随其后,到了201610月份,房地产调控政策出台,又把投机炒房客逼向二三线城市炒房。现在东部沿海城市二三线城市都炒过了一遍后,又开始寻找像乌鲁木齐、哈尔滨、西安、长春、海口等偏远地区的二三线城市,现在就连四线城市的房价也已经被炒过万元。

实际上,本轮房地产连涨3年,与过去房价上涨不同的是,房地产的金融风险正进一步加剧:一方面,2015年之前的中国房地产,虽然也要加杠杆,但是绝对没有像近三年来加得这么疯狂。目前国内居民个人贷款总额占GDP的一半左右。全民炒房热度全球历史罕见。

另一方面,过去房贷是催生房价上涨的唯一途径。而本轮房价上涨是多个途径资金流入。2017年各地房价上涨房贷不是主要推手,而是大量消费贷、首付贷等资金非法进入房地产市场,如此短期贷款用于长期贷款的风险是不言而喻的,

同时,银行表外理财资金、信托、P2P、私募基金等资金都流向了房地产行业。而这些资金的流入归结起来是“风险不可测”。幸好后面被监管者全面封杀了,但究竟有多少资金暗中流向房地产市场我们不得而知。

可能有人会问,现在全国房价涨得好好的,你凭啥说下半年楼市要降温,房价回升周期已近尾声呢?其实,楼市与股市有很多相似之处,我们总结出来本轮楼市已近尾声有三大征兆:

①已经没有多少人敢于看空楼市,认为房价能不上涨就已经不错了。②对于任何房地产利空消息无动于衷。③全国各城市无论是一二线城市,还是二三线城市。不管是东部沿海地区,还是偏远地区,就连四线城市房价也涨过万元。房价全面补涨预示行情已近尾声。

事实上,除了社科院指出房价涨速在逐步放缓之外,还有几大原因致使我们认为本轮房价回升周期已近尾声;首先,美联储步入加息周期,6月份加息已板上钉钉。面对美联储加息,我国央行为了稳定汇率,也要同步收紧货币,这会导致国内房地产流动性不足。

再者,国内的房贷利率之前一直处于历史低位,才会吸引众多投机性购房者入市,而目前国内房贷利率已步入上升通道,与去年同期相比,房贷利率上升了23%,未来还有进一步上升的趋势,这会加重购房者的还贷压力,对于遏制投机性购房需求起到很好的效果。

再者,中央政府提出了“房子给人住的,不是拿来炒的”理念,多次重申了房地产调控去投机化,降杠杆的信念和决心。目前除了住建部约谈12个前期房价上涨过快的城市之外,而各城市受到中央政府的“因城施策”的影响,未来一线城市的房地产调控,将会延伸至房价上涨过快的二三线城市。

最后,房地产长效机制也将分流购房需求,目前各地对租房市场的金融支持力度在增加,在强调“租售并举”的情况下,一些商业银行还开通了“租房贷”业务。而随着“租售同权”的政策落实,很多外来人口可以先通过租房来解决居住问题。

尽管全国楼市都在疯狂上涨,但是本轮持续了三年的房价上涨周期肯定已经接近尾声,这主要是目前国内外环境已经开始发生巨变所导致。记得资本市场有一句名言:行情在多空分歧时展开,在各方犹豫不决时上涨,而在最后巅狂的繁荣中走向尾声